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ロバートアレンの大富豪への道‐頭金なしでもできる新不動産投資戦略 [by ロバート・G・アレン (著), 金森重樹 (監修)

2007-07-03
ロバートアレンの大富豪への道‐頭金なしでもできる新不動産投資戦略 ロバートアレンの大富豪への道‐頭金なしでもできる新不動産投資戦略
ロバート・G・アレン 金森重樹

東急エージェンシー 2007-07-03
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posted at 2007/07/08

★━━━こう思ったら読め!━━━━━━━━━━━━━━━━★
  『金森さんの新しい監訳本です。』

   いつも要チェックです。
★━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━★

☆気になったキーワード

 『買ってから待つもの』   『投げ売り屋』

 『生まれ変わらせる』   『売主こそ良き友』

★━━━━本の著者に聞きたいこと━━━━━━━━━━━━━★
  『1つひねった事業への取り組みは?』
                              
   独創的に取り組むとは・・・
★━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━★

☆本から得た気づき
━━━━━━あらすじ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
 ▼『使うか貯めるか-10年後にどうありたいか?』
 ▼『投げ売り屋を探せ!-売り主の事情』
 ▼『転用で生まれ変わらせる-コンバージョン』
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 ▼『使うか貯めるか-10年後にどうありたいか?』
  お金持ちになるための基本原則はひとつしかないと
  本著の冒頭で書かれています。

  それは・・・
     生涯投資家となること
  これ以外の方法はないと。

  そしてその基本原則として「使うか貯めるか」の理論に
  導かれていきます。

  それは。。。お金というモノは形態としては
  ひとつですがその使い方には2つあるということ。

  例えば、趣味の車や消費財を購入すると・・・
  その価値は時間の経過と共に価値は【低下】していきます。
  これは消費財であれば、基本的に逃れられない原則ですね。

  #一部のアンティーク品は値上がりしますが
  #現代の大量生産の時代のものでは望めないかと・・

  もう一つの使い方が、将来のために貯金するとか
  値上がりを期待して投資するなどですね。

  
  どちらも現在のお金がなくなるという現実に関しては
  同じなのですが、その得られる結果は大きく異なります。

  だからこそ「10年後にどうありたいか?」ということを
  考えてお金を使っていく必要があるのですね。

  ただ、この10年後も、今のあなたのステータスによって
  大きくかわってくると思うのです。

 
  まだ20代や30代で自由がきく身であれば
  預貯金などに投資するよりは、自分に投資した方が
  その後のレバレッジが大きくなります。

  
  不動産や株に投資するにしても、だれかに言われるままに
  投資するよりは、まず勉強して自分で判断できるように
  ならないといけませんよね?

  投資をするならビジネスの基本だったり、利回りを学んだり
  税金のことを勉強するのは必須のことです。

  本著には具体的な投資案件の演習みたいなモノが
  随所に出来てますが、なんにも勉強していないと
  はっきりいって書いてあることの意味が分かりません(笑)

  GOALを決めたら、そこにたどり着くための
  「投資」をどうするかを決めてから行動する。

  その結果、時間を味方に付けてあなたの目標が
  達成できるはずです。

  - – – – – – – – – – – – – – – – – –
 ▼『投げ売り屋を探せ!-売り主の事情』
  さて、実際の不動産を購入するときの話。

  買い手としては、できるだけ安く買いたい
  売り手としては、できるだけ高く売りたい。

  これが世の中の常識であると思われています。

  基本的には正しいのですが、場合によって
  「高くなくてもいいから売りたい」
  という売り手が存在することがあります。

  本著では「投げ売り屋」という定義をしています。。
  ロバートアレン曰く、売り主の5%程度は
  この投げ売り屋だと。

 

  なぜ・・・投げ売り屋になるのか?
  というと、売り主の個人的事情によるところが
  大きいです。

  売却価格をあげることよりも
  優先したいことがあるからこその、行動なのですね。

  例えば・・・財政問題。
  容易に想像がつくとおもいますが、急にお金が必要になった
  と言う場合には、時間が待てませんから
  売却価格が安くなろうととも、現金化することが 
  最重要課題。

  税金が急に高くなって資金が必要になったり
  新しい物件が見つかって投資するための頭金が必要だったり。

  もしくはオーナーの人生のステージが
  かわったことによって、、、退職とか離婚とか健康問題とか
  様々な理由がありえるわけです。

  つまり・・・「売り主の最重要項目」が何なのか?
  を見極める目をもっているかどうか?
  ここにかかっているわけですね。

  ハーバード流交渉術でも触れましたが
  「オレンジ」を2人で分けるときに半分ずつにするよりも
  マーマレードをつくるために皮だけ欲しい人と
  中身を食べるために実だけを欲しい人がいるなら
  その交渉をしてWin-Winになるのが一番。

  ビジネスの基本ですが、どうしても「自分の基準」を
  中心に考えて交渉を進めてしまう人の多いこと(^^;;)

  でも、こんな「投げ売り屋」の存在をきちんと
  認知して頭に入れておけば・・・
  売り手を捜すときに、自分にとって譲れるところと
  押していきたいことに基づいてお得な交渉をすることができますよね?

  「売り主こそよき友」と思って行動するのが
  大切ですから・・・

  - – – – – – – – – – – – – – – – – –
 ▼『転用で生まれ変わらせる-コンバージョン』
  
  さて、投げ売り屋をみつけることの大事さについては
  よくわかりましたが
  5%の投げ売り屋を見つけられません!

  
  ということであれば、、、本人は投げ売りのつもりが
  なくても、その価値が低く見積もられていると
  思われる物件を手に入れるしかありません。

  それは・・・・「転用=コンバージョン」をすること。

  コンバージョンといわれると
  ネットビジネスの世界にいる人は、「購入率」とか「登録率」
  というものを思い浮かべるかもしれませんが
  本来的には「転換」と意味ですから
  何かを変更するということを表しています。

  これを不動産投資で行うとすると・・・
  それは建物や土地の利用目的を「転換」することです。

  例えば・・・元々が農地だったところを分譲地にする。
  農地であれば開発規制がかかっているので
  価格としてはかなり安いですが
  この土地の利用目的を「住宅地」に変更できたら
  その価値は一気に上がります。

  とはいうものの、これは政治や行政が絡んで
  来ますのでおいそれとはできませんが(笑)

  であれば他にどんなコンバージョン例があるかというと
  元々がアパートだった物件を建て替えによって
  オフィスビルにしてしまうというもの。

  低層アパートですと、どうしても入居者の数に
  限界もあることと老朽化が進むとより厳しくなってきます。
  
  そんなところにもしオフィスの需要があることが
  わかったとしたら・・・

  建て替えることで資産価値もあがり
  また入居者からのキャッシュフローも取れますから
  コンバージョンによって価値を高めることに
  損はなく、いいことになるわけです。

  ただコンバージョンを行うには
  その期間の収入が途絶えることや、
  自分の「予測」が正しいかどうかの目利きに
  自信を持てないとチャレンジできません。

  これは不動産だけでなくビジネス全般に
  言えることですよね。
  今、少なからず流れているキャッシュを一旦捨てて
  より大きなキャッシュにチャレンジしよう!
  という動きを取れる人はなかなか少ないからです。

  であれば、何度も触れているように
  複数の流れをつくっておけばその「恐れ」が低減
  されると思いませんか?

★━━━この本を読んで自分が決意したこと━━━━━━━━━★
  『買ってから待つ』
                              
   どんなことでも時間を味方に付ける
★━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━★
 
 いつもながら金森さんは良い本を選ばれて
 監訳されます。

 不動産投資の話を追いながらも
 ビジネスや投資としての本質をふまえた本だからだろうなと
 まるるちゃんはいつもおもうわけです。

 特に不動産投資に当てはまる言葉が
 最後に取り上げた「買ってから待つ」ということ。

 頭金が貯まるまで待たないと行けない。
 止まっているだけでは、その時間の「複利」を味方に
 つけられないわけです。

 そして。。普段の行動でも一緒。
 まるるちゃんは最近ジョギングをするようにしていますが
 これも「もうちょっと梅雨が上がって雨が降らなくなってから」
 としていると、約1ヶ月間はスタートが遅れますから
 その間に筋肉はどんどんだれて行ってしまって
 メタボリック的にはやばいわけです(笑)

 その日スタートしなければ、その後でスタートすることは
 ありません。
 だって、「やろう」と思ったときが
 一番その行動に対するモチベーションが高いわけですからね。。

 と、エンビジで書いていると
 モチベーションが維持させてもらえる・・

 まるるちゃんにとってはとってもありがたい存在です(笑)

ロバートアレンの大富豪への道‐頭金なしでもできる新不動産投資戦略
ロバートアレンの大富豪への道‐頭金なしでもできる新不動産投資戦略

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